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争取今年上半年敲定 。
深圳楼市迎来新年首个观察窗口期 。
自2025年8月以来 ，深圳市龙华区民治街道鹏宸云筑西区地块的多栋房源陆续加推，刚需购房者陈磊在中介推荐下 ，趁元旦假期前往项目看房。
陈磊告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者） ，目前一家五口人租住在宝安沙井片区套内面积约50平方米的小三居室，房屋略显拥挤，且对学位需求也愈发迫切 ，过去大半年断断续续在看房 。
“我们是500万元以内的预算 ，之前主要在看龙华和宝安两大片区的新房，但一直没有选定合适房源 。 ”陈磊提到 ，去年2月差一点就“上车 ”了 ，即龙华片区中洲迎玺82平方米房源，当时总价约411万—457万元 ，折合单价约4.97万—5.57万元/平方米。但因抢购人数太多 ，未能选到合适的房源 。
2026年1月1日，每经记者陪同陈磊实地探访了鹏宸云筑 、联发臻著雅居 、招商雍境二期名邸等多个楼盘 。其中 ，鹏宸云筑和招商雍境均为加推房源 ，联发臻著雅居正陆续交房，仅剩几套尾房。
看房大半年依然纠结
陈磊的购房经历 ，也是当下不少刚需购房者的缩影 。
据陈磊描述 ，他在福田梅林片区上班，爱人在南山科技园上班，目前双方都已缴满7年社保 ，在深圳买房不受限制 。
“龙华离南山、福田通勤都比较近 ，产业成熟；宝安沙井则单价更低，还有前海规划利好 ，500万元的预算 ，与这两个片区的新房相对更适配。”元旦当天，他的第一站选择了鹏宸云筑项目 。
鹏宸云筑项目现场
据项目置业顾问介绍 ，目前满足陈磊需求的是鹏宸云筑西地块7栋 ，总楼层为47层，3梯6户 。一套中高楼层房源 ，面积约89平方米 ，原总价约555万元，折后总价约499.5万元 ，折合均价约5.6万元/平方米 ，首付约75万元，月供1.8万元。
鹏宸云筑项目营销中心
随后在中介的推荐下，陈磊又对比了联发臻著雅居 ，两个项目相距约7公里。鹏宸云筑为在售期房 ，交房时间接近2027年底，而联发臻著雅居已接近现房 ，仅剩为数不多的几套尾房 。
从价格来看 ，联发臻著雅居91平方米三房两卫的中高楼层房源，总价约578万元 ，单价约6.35万元/平方米 。
龙华红山板块部分挂牌二手房情况
当日下午 ，陈磊又驱车前往宝安沙井看了招商雍境二期 、前海未来城以及福田上下沙片区的红树家邻小区二手房。
“我盯红树家邻二手房很久了，之前高峰时能卖到8万—9万元/平方米 ，目前55.7平方米的两房 ，总价不到350万元，折合均价约6.3万元/平方米 。”陈磊感叹 ，项目地段不错 ，但还是不够住 。
截至当日，陈磊仍未做出决策，他还多次表达了预算与需求的错位。他表示 ，500万元预算内 ，能买得起的大户型小区都相对偏远，比如宝安沙井 、龙华观澜等片区的新盘 ，自驾前往公司约需1小时；而如果优先考虑地段 ，又只能牺牲居住面积，居住环境会相当拥挤 。
可以说 ，陈磊的纠结 ，正是深圳大批刚需群体的缩影 。房价调整带来的购房窗口期与配套、通勤等实际需求的权衡，正成为影响他们决策的核心。
“楼市挤泡沫已近尾声 ”
“不出意外的话 ，我们今年上半年会把买房的事敲定 。 ”陈磊说 。
陈磊之所以能下这个决心 ，一个比较重要的原因在于，他认为深圳楼市正在筑底。
陈磊告诉每经记者 ，目前不少在售新盘过去大半年没有太大价格变化 ，甚至不少新盘加推房源价格较前期有所上调 。有下跌的通常是二手房，而且现在入市的新盘节奏也有所放缓 。“市场需求一直都在，但供应在减少。”
市场数据也与陈磊的感受相吻合。
据深圳贝壳研究院统计 ，2025年深圳住宅供应量为36641套 ，同比下降34.6% 。分区域来看，龙岗、宝安 、龙华为住宅供应主力区域 ，三个区域占比达到六成 。
来源：深圳贝壳研究院
贝壳研究院分析称 ，深圳新房供应节奏趋于理性，房企摒弃了此前集中推盘 、冲高让利的策略 ，转而以均衡推售、精准定价适配不同客群 ，避免了市场因供需失衡出现大起大落；同时，高端改善与刚需产品的成交形成互补 ，结构性支撑下市场运行的稳定性进一步增强。
“值得关注的是 ，2025年末，四大顶级豪宅的集中入市与热销 ，更为平稳的楼市行情添上了翘尾注脚 ，凸显出深圳新房市场结构性分化的核心特征 。 ”贝壳研究院提到 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳楼市典型的房价上升期为2015年—2021年，彼时是深圳补齐保障房短板 、培育内需的关键时期。而深圳2019年开始启动补齐保障房短板 、培育内需等相关工作 ，一般来说 ，保障房供需周期约3年，2022年大规模供应时恰逢楼市下行 ，形成供需双向冲击 。
“当前深圳楼市挤泡沫已近尾声 ，但内需培育尚处起步阶段，市场刚需、刚改力量不足 ，导致难以承接投资需求退潮的盘子 ，但高端需求又集中在部分明星项目上，这就是现阶段的一些困境 。 ”李宇嘉分析称。
记者|陈荣浩
编辑|金冥羽陈梦妤杜恒峰
校对|许绍航
封面图片来源：陈荣浩
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评论列表（4条）
我是蜗牛号的签约作者“南城”！
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